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昨夜、アパート施工〜管理委託業者のニュースを観て、ふと思い出した事を書いてみます。
賃貸不動産投資をされていて、常に満室を維持できているなら嬉しい悲鳴なのでしょうが、当然ながら空室の多い物件もあると思います。

では何故、空室ばかりの物件が出てしまうのでしょうか?

☑︎物件の築年数が古い
☑︎駅から遠い
☑︎陽当たりが悪い
☑︎騒音(線路や主要道路に近い)
☑︎周辺環境が不便

大家さんが空室で悩むシュチュエーションはこんな感じだと思います。

空室は完全なる機会損失でもあり物件自体の支払いがあるのならば、赤字にもなりえます。

僕は以前、営業の仕事を学ぶために、首都圏近郊の超激戦区で賃貸不動産営業の仕事をしていました。アパートやマンションを借りたいお客様に、お部屋探しのお手伝いをする仕事ですね。
僕が賃貸不動産の営業をして感じた事は【いくら築年数が古くても、駅から遠くても、陽当たりが悪くても、満室の物件は存在】するという事です。

これは、お客様目線で考えると絶対に満室にはなりません。当然ですよね?毎日生活する人の事を考えれば、より良い物件を紹介したい!良い物件なら契約してくれるだろうと営業は思う訳で…

□ 不動産業者の特色
☑︎昔から地元の不動産を扱う業者
(地場不動産業者)
☑︎賃貸専門で全国規模で展開する業者
(テレビCMによく出る業者)

大きく分けると、この2タイプに別れます。

地場不動産は地元密着なので古くからの地主さんとの繋がりが強く他の不動産業者の立ち入る隙がない場合が多いように思えます。

大手賃貸不動産は、駅前に必ずと言って良いほどの店舗数を誇り、各店舗で新規大家さんの獲得と賃貸営業を行います。

では、先程「条件の悪くても満室が続く物件」のカラクリですが、これは僕が経験した営業目線のお話になりますのでご了承下さい。

賃貸不動産は賃貸契約をお客様と結ぶ【仲介】を主とし、仲介手数料が主な利益となります。

営業力のある業者は、売り上げによるインセンティブを社員に還元する為、営業マンは利益を追求する営業を行います。

簡単に言うと、お客様に対して万人が良いと思う物件はオススメしません。
言い換えるなら、お客様のニーズを汲みつつも、利益優先の営業をしていると言う事です。

ですが仲介手数料は家賃の1ヶ月分が相場なので、一人暮らしの人に家賃の高い3LDKなんて勧められません。
そこで営業マンは、仲介手数料の他にAD(広告料)のついた物件を優先します。このAD付き物件は、物件自体の魅力が薄く、大家さんが空室になるくらいならAD(家賃2〜0.5ヶ月分)を業者に払ってでも決めて貰いたい!との意味合いがあり、営業マンは、お客様に最終的には、AD付き物件で決めてもらう為の営業を行います。

お金に余裕があって、税金対策の為に賃貸不動産を持つ方なら多少の空室は痛くないでしょうが、投資目的での空室は死活問題です。この管理委託を地場不動産のみに任している方は、窓口を拡げる事(複数の不動産業者と直接契約)、物件に魅力が無いならADを付ける事、この2点は絶対に行うべきだと考えます。

特に大手賃貸不動産業者は、異様なまでの営業ノウハウを持っているので相談してみる価値は絶対にあるはずです。